编者按：

物业服务管理水平与城镇居民生活品质息息相关。为此，国务院出台了《物业管理条例》，湖南省出台了《湖南省物业管理条例》。按照汨罗市住房和城乡建设局2023年工作计划安排，从2023年4月开始对国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》开展宣贯。在此期间，为进一步提升群众对物业管理工作法律法规的认知理解，从即日起推出国务院《物业管理条例》和《湖南省物业管理条例》解读。

国务院《物业管理条例》第四期解读

1、业主违反物业服务合同的，如何承担法律责任？

业主违反物业合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

2、物业服务未能履行物业服务合同约定的，如何承担责任？

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为主提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

3、物业使用人包括哪些？其在物业管理活动中的权利义务如何确定？

物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有人订有物业租赁合同因而物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

4、住宅业主可否将住宅改变为经营性用房？

业主不得违反法律、法规以及管理，将住宅改变为经营性用房。但是，遵守法律、法规以及管理规约，并经全体有利害关系的业主同意后，可以将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房，依法经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

5、业主无偿利用屋顶以及外墙面等，是否构成对其他业主的侵权？

业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

6、他人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，业主如何救济？

建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。起诉至法院的，人民法院应予支持。

属于前述“擅自进行经营性活动”的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

7、物业管理区域内公共建筑和共用设施用途可否改变？

物业管理区域内按照规划公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

8、物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护工作由谁负责？

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。上述单位即使因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

9、业主装饰装修房屋需要遵守哪些规定？

装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。我国的房屋，尤其是住宅，多数属于群体式类型，不当的房屋装饰装修活动会导致共用部位、共用设施、设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全。因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

10、住房专项维修资金制度是什么？归谁所有？如何使用？

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，专项维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金。专项维修资金制度是基于全体业主的公共利益而确立的制度，有关其使用、过户、账户等必须符合国家有关规定。