关于汨罗市友谊河沿线棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案解读

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因汨罗市友谊河沿线棚户区改造项目建设需要,拟征收汨罗市友谊河沿线棚户区改造项目征收红线范围内国有土地上的所有房屋(具体以征收范围红线图为准),房屋征收部门已拟定该项目房屋征收补偿方案(详见附件或汨罗市人民政府门户网站),现按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条的规定予以公布并征求意见。征求意见期限自2017年9月12日至2017年10月12日止,被征收人如需提交意见,应在该期限内以书面形式提交给汨罗市房屋征收安置办公室(办公地址:汨罗市港鑫龙城售楼部二楼,联系电话:13973045353),同时附带本人身份证明和房屋权属证明原件、复印件各一份。

附:汨罗市友谊河沿线棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

2017年9月12日


汨罗市友谊河棚户区改造项目国有土地上

房屋征收补偿安置方案解读

(法制办)

因棚户区改造建设需要,汨罗市人民政府依法启动了汨罗市友谊河沿线棚户区改造项目。为规范本项目房屋征收管理,维护被征收人的合法权益,保障本项目的顺利实施,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法律、法规和政策的规定,结合本项目实际,制定本方案。

第一条 补偿与安置原则

遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人给予公平补偿。

第二条 征收范围

征收范围具体详见红线图。

第三条 签约期限

征收签约期限自房屋征收决定公告发布之日起10日。超过期限未签约的,由汨罗市人民政府依法作出征收决定,并申请人民法院强制执行。

第四条 房屋征收部门及房屋征收实施单位

汨罗市人民政府确定市房屋征收安置办公室为本项目房屋征收部门。征收项目涉及的归义镇人民政府及相关部门为本项目的征收实施单位,承担本项目的房屋征收与补偿的具体工作。

第五条 补偿内容

对被征收人的补偿包括:

一、被征收房屋价值的补偿;

二、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿;

三、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

四、权证补偿;

五、补助、补贴及奖励;

第六条 补偿与安置

一、  房屋的补偿

房屋征收补偿具体包括:

(一)被征收房屋主体、装饰装修、附属物的补偿:

被征收房屋主体、装饰装修、附属物的价值由依法选定的房地产价格评估机构依法评估确定,但主体评估单价低于2000元/平方米的补足到2000元/平方米。

(二)搬迁费补偿:

1、被征收住宅房屋合法建筑面积在80平方米以下(含80平方米)的,按2000元/户·次计算;80平方米至144平方米(含144平方米)的,按2500元/户·次计算;144平方米以上的,按3000元/户·次计算。

2、被征收房屋为营业门面的,按营业用房的合法建筑面积30元/平方米·次计算;其他非住宅房屋按合法建筑面积20元/平方米·次计算。

3、生产、经营性用房中设施设备的搬迁费,根据拆卸、搬运、安装生产经营设施设备的实际情况,按照有关规定评估确定。

4、采取货币补偿的,搬迁补助计算一次;采取公寓式安置房产权调换的住宅房屋搬迁按二次计算。

(三)临时安置费补偿:

实行货币补偿安置的,住宅房屋按每月800元+4元/平方米×被征收房屋合法建筑面积的标准计算六个月的临时安置补助;非住宅房屋按征收时同地段同类房屋市场平均租金/平方米·月×被征收房屋合法建筑面积的标准计算六个月临时安置补助。

非住宅房屋给予了临时安置补助的,不再给予停产停业损失补偿。

(四)权证补偿

被征收房屋有《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》的,按每本3000元的标准给予补偿,补偿后权证无条件交房屋征收部门办理权证注销手续。

(五)停产停业损失补偿

生产、经营性用房每月按房屋合法建筑面积的主体评估价的7‰计算,其中选择货币补偿的,原则上补偿6个月。

被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前上一年度实际经营效益的相关证明材料,由经法定程序择定的评估机构进行评估,并按照评估结果给予补偿。

被征收人擅自将住宅房屋改变为生产、经营性用房的,征收时不给予停产停业补偿;擅自改变非住宅房屋用途的,按照原依法批准的用途计算停产停业损失。

给予了停产停业损失补偿的,不再给予临时安置补助。

(六)按期签约奖

按征收公告规定的签约期限分为二个时段,每个时段内签约的给予相应奖励:

在第一时段签约的,按被征收住房正屋建筑面积给予400元/平方米的奖励。(第1-5天)

在第二时段签约的,按被征收住房正屋建筑面积给予300元/平方米的奖励。(第6-10天)

超出规定时段签约的不予奖励。

(七)腾空拆除奖

在房屋征收补偿安置协议约定时限内腾空交房并配合拆除被征收房屋的,按每户10000元给予腾空拆除奖。

二、  房屋的安置

本项目安置方式有住房货币安置和公寓式安置房产权调换安置,两种供被征收人选择。

征收附属房屋一律按照评估价补偿,不予安置;征收非住宅房屋实行货币补偿。

(一)   住房货币安置

住房货币安置是指被征收人获得货币补偿后自行购买商品住房居住的安置方式。

1、购房补助:本项目国有土地上住宅房屋被征收并选择货币补偿的,凭合法有效的购房合同和契税缴纳证明(被拆迁人除被拆迁房屋外还有住房的,带自有住房合法证明材料)按被征收住房正屋建筑面积×1400元/平方米给予购房补助。

2、购买商品房补贴:购买商品房补贴系指被征收人选购由房屋征收部门备案的商品房楼盘给予的补贴。本项目购买商品房补贴按如下规定给予执行:

(1)凭合法有效的购房合同和契税缴纳证明按所购买的商品房建筑面积每平方米给予400元的购房补贴。购房补贴面积不得超过被征收住房正屋建筑面积。当被征收住房正屋建筑面积不足100平方米的,购房补贴面积按100平方米结算。

(2)凭合法有效的购房合同和契税缴纳证明按所购买的商品房建筑面积一次性给予200元/平方米的税费补贴,税费补贴包括但不限于商品房交易产生的税费、三年物业管理费补贴、公共维修基金补贴等。税费补贴面积不得超过被征收住房正屋建筑面积。当被征收住房正屋建筑面积不足100平方米的,税费补贴面积按100平方米结算。

(3)房屋征收部门备案的商品房楼盘见本方案附件一。

3、货币补偿方式奖:对选择货币补偿方式征收的私有住宅房屋所有权人按房屋主体评估价(不含装饰装修及其他补偿补助)的15%给予货币补偿方式奖。

(二)公寓式安置房产权调换安置

公寓式安置房产权调换安置即征收部门用成套的公寓式安置房与被征收人进行产权调换,并按被征收房屋评估价和调换的公寓式安置房价值进行差价结算的集中安置方式。

1、用于产权调换的安置房屋位于汨罗市西片区南托村公寓式安置小区、大众北路安置小区、城北茶园安置小区、汨新社区安置小区、窑洲安置小区内,被征收人可以自由选择。安置房屋土地供应方式为国有划拨土地。房屋首次上市交易参照国家经济适用住房相关政策办理。安置小区内按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计、配套。道路、供排水、供电、排污、绿化、物业管理等配套设施由政府出资统一建设,与用于产权调换房屋建设同步到位。安置住房物业管理费前三年由政府承担,三年之后进入市场运作。

2、用于产权调换房屋有多层(5+1层或6+1层)、小高层(10+2层)、高层(15+2层)可供选择。

3、被征收人选择公寓式安置房产权调换安置时,调换的公寓式安置房按建筑面积实行分段计价方式:

第一段公寓式安置房购买价格为市场价,计价方式如下:

被征收人选择公寓式安置房产权调换安置时,实行等面积调换并按市场价结算差价。为鼓励被征收人积极参与房屋征收,在等面积调换的基础上,由房屋征收部门按被征收人选择的建筑类型,按如下规定进行奖励:被征收人选择高层、小高层公寓式安置房屋进行产权调换的,由房屋征收部门按被征收房屋建筑面积的15%进行奖励;被征收人选择多层公寓式安置房进行产权调换的,由房屋征收部门按被征收房屋建筑面积的10%进行奖励。等面积调换的安置房购买价格为市场价,各建筑类型的市场价均价分别为:5+1或6+1多层安置房市场价为¥2800元/㎡,10+2小高层安置房市场价为¥3000元/㎡,15+2高层安置房市场价位¥3300元/㎡。

考虑被征收人购买公寓式安置住房时,公寓式安置房需要成套购买,被征收人在等面积调换加奖励面积的基础上,可以再按优惠价均价¥2000元/㎡的购买小于或等于10平方米的公寓式安置房。

如被征收人在等面积调换加奖励再加优惠价购买的基础上还需要购买公寓式安置房的,一律按市场价购买,且购买上限为50㎡。

4、用于产权调换房屋的交房标准:按经审定的设计图纸施工,外墙、楼梯间、电梯间等公用设施见建筑设计图纸;套内为进户防盗门,安装铝合金或塑钢窗,墙面为平整毛坯,水、电、有线电视、电话线路入户。

5、房屋征收协议的签订与用于产权调换房屋的选号顺序挂钩,被征收人在规定时段(以发布公告时间为准)内按时签约并如期完成搬迁交房,凭征收协议与搬迁交房验收单参与摇号,先签先摇。第1~15天签约为第一个时段,第16~30天签约为第二时段。

6、交房期限:用于产权调换的公寓式安置房为期房,多层建筑交房期限为自房屋征收补偿安置协议签订之日起24个月,高层或者小高层建筑交房期限为自房屋征收补偿安置协议签订之日起30个月。

7、公寓式安置房的基本户型有二房二厅(建筑面积约80㎡)、三房二厅(建筑面积约120㎡)、四房二厅(建筑面积约140㎡),建筑面积均含公摊面积。

8、公寓式安置房楼层差价见附表二。

第七条 最低住房保障

对享受城镇最低社会生活保障待遇且在我市行政区划范围内住房建筑面积合计不足60平方米的被征收户,房屋主体按60平方米补偿,但其它补偿、补助、奖励按实际征收面积补偿。

第八条 违法建(构)筑物、临时建(构)筑物的处理

一、违法建(构)筑物

凡没有合法有效产权证明的建(构)筑物,一律报经市人民政府进行合法性认定,认定为违法建(构)筑物的,违法建(构)筑物及其附属设施,一律不予补偿和安置,并由相关部门依法处理。

二、临时建(构)筑物

(一)拆除超过批准期限的临时建(构)筑物及其附属设施一律不予补偿和安置。

(二)拆除由国土、规划、建设等行政主管部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建(构)筑物及其附属设施,不予补偿和安置。

(三)拆除未超过批准期限的临时建(构)筑物及其附属设施,可以根据使用年限给予适当补偿,不予安置。

三、抢建抢装饰装修和改变用途的建(构)筑物

(一)征收决定公告发布后新建、改建、扩建的建(构)筑物及其附属设施,不予补偿和安置。

(二)征收决定公告发布后改变用途的建(构)筑物按原用途补偿安置。

第九条 保障与监督

一、房屋征收工作人员在房屋拆迁工作中不履行本方案规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由市人民政府责令改正,通报批评;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法依纪追究刑事责任。

二、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋拆迁工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

三、贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令立即改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法依纪给予处分。

四、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告,由征收部门提请发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构及房地产评估师并处罚款;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

五、纪检、监察部门设立举报电话,对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。

六、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督,并公布审计结果。

第十条  其他事项

一、对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定,以房屋所有权证标注为准;房屋所有权证未标注的,以原始档案记载、产籍资料标注为准。

二、凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋拆迁或征收部门处置,被征收人不得私自处置,否则由此导致的安全事故由被征收人承担全部责任。

三、被征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等,因房屋被拆迁或征收而发生的迁移费用由房屋拆迁部门承担。新增户头和项目费用由被征收人自行负担。

四、被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的,将按损失的价值扣除被征收人的补偿款。

五、拆迁房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读,教育主管部门应办理学生学籍转接手续,学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

第十一条 本方案自发布之日起实施,本方案授权汨罗市房屋征收安置办公室负责解释。

附:安置房购买价格明细.doc