汨政办发〔2012〕13号
汨罗市人民政府办公室
关于印发汨罗市经营性建设用地
容积率管理办法的通知
各乡镇人民政府、场，营田办事处，市直各单位：
《汨罗市经营性建设用地容积率管理办法》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○一二年三月十五日
汨罗市经营性建设用地容积率管理办法
第一条 为加强对经营性建设用地供应前后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部令第22号）、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）、住房和城乡建设部监察部《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）以及《岳阳市经营性建设用地容积率管理办法》（岳政发〔2010〕20号）等法律、法规、规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率的管理，适用本办法。
第三条 城乡规划主管部门负责本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率管理工作。
国土资源、建设、房产、城市综合执法、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。
第四条 任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报和控告违反本办法的行为。
第五条 城乡规划主管部门应当将经营性建设用地容积率指标纳入城乡规划区内控制性详细规划，严格按控制性详细规划规定的容积率进行建设项目规划条件设置、规划方案审查、规划行政许可，并依法公示审批结果。
对控制性详细规划暂未覆盖但不影响城乡规划的实施，且经市人民政府批准同意的建设项目，可由有资质的规划设计单位结合城乡规划及相关规范的要求，单独编制该项目建设用地的概念性规划及其控制性规划条件，经城乡规划主管部门审查后报市人民政府批准实施。城乡规划主管部门应当按照市人民政府批准的控制性规划条件进行建设项目规划条件设置、规划方案审查和规划行政许可，并依法公示审批结果。
第六条 市财政应当依据《城乡规划法》要求将城乡规划编制经费纳入财政预算，城乡规划主管部门应当制定城市总体规划区控制性详细规划编制的年度计划，报市人民政府批准后，认真组织控制性详细规划的编制，尽快实现控制性详细规划的全覆盖。
各乡镇场应当将规划编制经费依法纳入本级财政预算，认真开展镇规划、乡规划和村庄规划编制工作。
第七条 城乡规划主管部门出具的规划条件，国土资源主管部门应当载入国有建设用地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地使用权出让合同无效。
国有出让建设用地依法转让时，国土资源主管部门应当督促转让双方将原国有建设用地出让合同中附具的规划条件载入国有建设用地使用权转让合同，未载入的，不得办理转让手续。
第八条 经营性建设用地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划条件确定的容积率。
第九条 城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，按建筑工程建筑面积计算规范（国家标准）核实已竣工项目的建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。房地产和国土资源部门须参与和配合城乡规划主管部门对已竣工项目建筑面积的核实。
利用地下空间或地形高差修建的停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算范围。
利用地形高差而建设的围合空间，地形两面开敞的，其建筑面积的25%计入容积率，三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。
利用住宅建筑底层修建的开敞式公共活动空间或层高不超过2.2m的停车场库与储物区，其建筑面积不纳入容积率计算范围。
第十条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：
（一）同一项目已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；
（二）以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；
（三）违法建设项目；
（四）法律法规规定不得调整容积率的其他情形。
第十一条 凡属第十条规定之外且符合国家和省有关技术规范，满足下列条件之一的建设项目可以调整容积率：
（一）建设用地所在区域因城乡规划调整，可以提高开发强度，并符合已批准的控制性详细规划或相关技术规范的；
（二）建设用地所在区域满足环境容量的；
（三）经依法批准改变土地用途须重新按新用途确定容积率的；
（四）法律法规规定可以调整容积率的。
第十二条 本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：
（一）出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；
（二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；
（三）受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地域原级别基准地价设定的容积率为初始容积率。但受让后已经规划许可的建设用地，有批准的修建性详细规划的，按修建性详细规划的建筑面积确定初始容积率，无修建性详细规划的，按批准的建筑面积与出让时宗地所在地域原级别基准地价设定的容积率就高不就低确定初始容积率。
（四）以建筑基底占地面积出让的建设用地，出让时宗地所在区域有批准的修建性详细规划的，按修建性详细规划中宗地所在位置的规划建筑层数确定初始容积率，宗地所在区域无修建性详细规划但规定了建筑层数的，按规定的建筑层数确定初始容积率，既无修建性详细规划又未规定建筑层数的，在符合建筑间距的前提下，非临街建筑均按三层，临城市主干道建筑均按五层、次干道按四层、支路及支路以下道路按三层确定初始容积率。对临街建筑要严格按加强规划管理的规定予以控制。
非国有出让地经批准建设的私人建住宅的，批准层数超过三层的，需将三层以上所分摊的土地变性为国有出让土地并按批准要求补缴土地价款。
（五）以现状出让的土地，按现状出让时核定的容积率为初始容积率，出让时未核定初始容积率的，按出让时房地产部门登记的房屋产权建筑面积对应的现状容积率与出让时宗地所在地域原级别基准地价设定的容积率就高不就低确定初始容积率，出让时既未核定初始容积率又未发布基准地价的，按现行基准地价设定的容积率。
第十三条 调整容积率按以下程序办理：
（一）建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，陈述调整的理由，并附规划设计方案和可行性技术论证；
（二）城乡规划主管部门对资料齐备的申请项目，组织有关部门和从专家库中抽取的专家，对规划调整的可行性和设计方案的合理性进行论证；
（三）在本地媒体和现场进行公示，并征求利害关系人的意见，必要时召开听证会；
（四）经专家论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合调整条件的，城乡规划主管部门应当依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市人民政府审批后下达《调整容积率告知书》，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门和利益关系人；
（五）建设单位持《调整容积率告知书》到国土资源部门补缴土地价款，国土资源部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；
（六）城乡规划部门依据国土资源部门出具的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地价款补缴凭证，办理后续的规划审批；
（七）将容积率调整的相关档案资料归档备查。
容积率调整幅度在10%以内的，可根据实际情况简化办理程序，由城乡规划主管部门审查同意后报市人民政府批准，再按本条（五）、（六）、（七）项程序办理。
第十四条 调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度、不得降低绿地率。规定按建筑面积进行配套的设施，须按调整后的容积率进行配套。
第十五条 城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大跟踪管理力度，对在建设过程中改变规划审批内容的应及时依法制止并限期改正。
第十六条 国土资源部门应当根据城乡规划部门《建设用地规划许可证》等相关资料核发《国有建设用地使用权证》，未取得《建设用地规划许可证》核发的《国有建设用地使用权证》，由国土资源部门负责收回，依据《建设用地规划许可证》重新核发。
第十七条 房地产主管部门必须凭城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》及相关资料分栋办理房屋预售许可证。
对未按经批准的施工图建设和房屋预售许可证预售的，应立即停止房屋预售，并在现场予以公告，责令并督促开发企业清退违规建筑的预售。
工程竣工验收后，必须依据城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》（正本）和《规划验收合格通知书》办理房屋产权登记和核发房屋产权证书。
第十八条 监察机关应加强对城乡规划、国土资源、建设、房产、城市综合执法等主要部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。
第十九条 未经依法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的没收实物或违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。
第二十条 城乡规划、国土资源、建设、房产、城市综合执法等主管部门工作人员在经营性用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依规给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。市人民政府在本办法发布前关于容积率管理方面的相关规定同时废止。
主题词：建设用地 容积率 办法 通知
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