第一条 为建立科学规范的保障性住房分配和运营管理机制，确保住房保障工作可持续发展，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）、住房和城乡建设部等部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号），制定本办法。
第二条 本办法所称保障性住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和租售价格，按照合理标准建设，面向城镇低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困难群体出租或出售，具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。其中廉租住房、公共租赁住房为保障性租赁住房。城镇保障性住房的分配和运营管理，适用本办法。
第三条 市州、县市区人民政府住房保障部门负责保障性住房的分配和运营管理工作。各市州、县市区人民政府要高度重视保障性住房的分配和运营管理工作，加强管理机构和具体实施机构建设，明确管理职能，配备满足工作需要的人员和经费，住房保障所需工作经费由同级财政安排解决。
第四条 保障对象及保障标准。
（一）保障对象。保障性住房的供应对象为城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员。其中，廉租住房和经济适用住房保障对象为城市低收入住房困难家庭（含城市居民最低生活保障家庭）；公共租赁住房保障对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。经当地住房保障部门批准，公共租赁住房也可向廉租住房保障对象供应。城镇低收入和中等偏下收入家庭的收入标准和住房困难标准，由市州、县市区人民政府按照当地统计部门公布的上年度家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合当地经济发展水平和住房价格水平确定。
（二）保障标准。住房保障对象享受住房保障的面积标准和补贴标准由各市州、县市区人民政府根据国家相关规定，结合当地居民平均住房水平（人均居住使用面积）、财政承受能力以及保障对象的人口数量、结构等因素确定。
（三）保障对象的收入线标准、住房困难标准、保障面积标准和补贴标准实行动态管理，由市州、县市区人民政府每年向社会公布一次。
第五条 保障性住房的申请条件。
（一）城镇家庭申请保障性住房的，应当由申请家庭户主作为申请人，户主不具有完全民事行为能力的，应推举具有完全民事行为能力的其它家庭成员作为申请人。申请人应同时具备以下条件：
1.申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口，并在当地工作或居住。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地工作或与居住的，作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。单亲家庭、未单独立户的已婚人员和年满30周岁的未婚人员，可单独申请保障性住房。
2.申请人的家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的低收入或中等偏下收入家庭标准。
3.申请人及共同申请的家庭成员不拥有任何形式的自有住房，或现自有住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。申请人子女在申请人所在地一人拥有两套以上（含）私有产权住房（单套建筑面积60平方米以上）的，不得申请保障性住房。
4.申请人及家庭成员在申请之日前5年内没有出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产。
（二）新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房条件：
1.新就业职工：具有当地城镇常住户口；本人及家庭在当地无私有产权住房；持有大中专院校毕业证，毕业未满5年；已与用人单位签订劳动(聘用)合同。
2.外来务工人员：年满18周岁；劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同；在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上。
第六条 申请和审核。
（一）申请材料。申请人申请保障性住房时应当如实填报申请表，并向相关部门提交以下材料：
1.申请表及户口簿、身份证、结婚证，丧偶或离异的须提供相关证明。
2.住房证明。申请人及家庭成员在户籍所在地、实际居住地不拥有任何形式自有住房的证明资料；承租住房的，提供租赁合同和房屋租赁备案证明。
3.收入证明。申请人及家庭成员上年度拥有的全部可支配收入证明。城市居民最低生活保障家庭，可直接认定为城市低收入家庭，不再进行家庭收入核定。
4.财产证明。申请人及家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆、有价证券等财产情况及相关证明材料。
申请人的住房状况由当地房地产部门审查，并出具申请人无房或住房困难证明；申请人的收入和财产状况由当地民政部门审查，并出具申请人低收入或中等偏下收入及财产证明。申请人应如实申报家庭住房、收入和财产状况，并声明同意审核机关调查核实其家庭住房和资产等情况。审核机关调查核实申请人住房、金融资产、车辆等财产时，有关机构应当依法提供便利。
（二）申请受理。
1.申请人向所在社区居委会或单位提出书面申请。申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
2.申请人所在社区居委会对申请人的户籍、人口、收入、资产、住房情况通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式进行调查核实。核实后，社区居委会将申请材料报送街道办事处或镇人民政府。
3.街道办事处或镇人民政府对申请人户籍、人口、收入、资产、住房等情况进行初审。调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况进行公示，公示时间7天。经公示无异议或经核实异议不成立的，街道办事处或镇人民政府将申请人资料和审核意见及公示情况提交县市区住房保障部门。
4.县市区住房保障部门应当在自收到申请和审核资料之日起30天内，会同同级民政、房地产等部门就申请人的有关情况进行审核。经审核符合规定条件的，由住房保障部门予以登记，并书面通知申请人，向社会公示登记结果，公示时间7天。对经审核不符合规定条件的，不予登记或取消登记，县市区住房保障部门应当书面告知申请人，并说明理由。
第七条 轮候和配租配售。
（一）轮候。对已登记的申请人，由县市区住房保障部门通过摇号、评分等方式确定轮候顺序，建立轮候名册。轮候排序结果应在当地政府网站和相关媒体公布。公开摇号过程应有监察、公证等部门全程监督。轮候期间，申请人资产和住房等情况发生变化，经审核不再符合住房保障条件的，由住房保障部门取消其轮候资格，并告知申请人。
（二）配租配售。县市区住房保障部门按轮候顺序和规定的工作流程向申请人配租配售保障性住房。对孤寡老人、优抚对象、三级以上(含三级)残疾人、低保无房户和其他急需救助的对象及轮候两次仍未取得保障性住房的，优先安排。设区城市住房保障部门应对各区保障性住房配租配售情况进行备案。
已准予配租配售的保障对象，应当与保障性住房产权人签订租赁或购房合同。合同应当明确房屋类型、土地性质、租金标准或购买价格、违约责任等内容。保障性租赁住房的租赁合同期限一般为3～5年，租赁合同期满后仍符合规定条件的，可以于租赁合同期满3个月内申请续租。保障性住房租赁和买卖合同示范文本由湖南省住房和城乡建设厅制订。
集中面向园区企业务工人员出租的公共租赁住房，房屋产权人可与企业签订租赁合同，由企业向本企业符合条件的务工人员配租，配租情况报当地住房保障部门审查备案。
原享受廉租住房租赁补贴的保障对象，自签订廉租住房实物配租租赁合同或经济适用住房购房合同之日起，停止发放廉租住房租赁补贴。
第八条 保障性租赁住房的退出管理。
（一）保障性租赁住房实行动态管理和年审制。县市区住房保障部门应当组织街道办事处或镇人民政府及社区居委会对保障性住房的使用情况进行动态监管，会同民政等相关部门每年对正在享受住房保障的对象的资产和住房等情况进行复核。承租人有下列情况之一的，应及时退出住房保障，由住房保障部门作出取消其保障资格决定，收回其承租的保障性住房：
1.家庭人均收入和财产连续一年以上（含）超出当地保障性住房政策确定标准的；
2.承租人因家庭人数变化导致人均居住面积变化或通过购置、继承、受赠等方式获得住房，且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的；
3.合同期满，未重新签订续租合同的；
4.提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性住房的；
5.将承租的保障性住房转租、转借的；
6.擅自改变保障性住房用途的；
7.无正当理由连续6个月以上未交房租、物业服务费或未在承租的保障性住房居住的。
（二）住房保障部门作出取消保障资格的决定后，应当在7日内书面通知当事人，说明理由。当事人应在规定的期限内退回保障性住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用，装饰装修部分不予补偿。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。
（三）因特殊情况暂时无法在规定期限内退房的，可以向当地住房保障部门申请过渡期，过渡期间按市场价格交纳租金。过渡期后仍拒不退出的，按市场价格收取租金的同时，可申请人民法院强制其退出。
第九条 保障性租赁住房产权管理。
（一）保障性租赁住房应办理房屋权属登记，其房屋类型、用地性质、配套设施设备在房地产登记册上予以注明和记载。政府全额投资建设的保障性租赁住房为国有资产，产权归当地人民政府所有，房屋产权人登记为当地住房保障部门，也可登记为当地人民政府授权的国有资产管理机构。企业和其它机构投资建设的保障性租赁住房，产权归投资者所有，纳入当地住房保障统一管理。政府与企业或其它机构共同出资建设的保障性租赁住房，实行共有产权，在办理房屋权属登记时，明确出资各方产权比例，产权比例按出资各方出资份额确定。其中政府出资包括政府直接投资、资本金注入、投资补助、财政贴息、土地作价入股等。
（二）廉租住房可实行租售并举，产权共有。承租人按规定程序承租廉租住房后，有购买该住房意愿的，经市州、县市区住房保障部门批准，可申请购买该廉租住房一定比例的资产份额，取得房屋部分产权，并由房屋登记部门为其办理廉租住房共有产权登记，注明廉租住房性质和共有产权比例。当所购买的资产份额达到该房屋的成本价后，按本暂行办法规定的经济适用住房政策实行管理。承租人在未按成本价购买所租住的廉租住房前，应按比例缴纳廉租住房租金。共有产权廉租住房不得继承、抵押和转让。
（三）企业或其它机构全额投资建设的保障性租赁住房，正式投入使用5年后，报经当地住房保障部门批准，可上市出售或转让，政府优先购买。开发区、产业园区建设的面向用工单位或园区就业人员出租的单元型或宿舍型保障性租赁住房，不得向住房保障对象个人出售。
第十条 经济适用住房产权及交易管理。
（一）购房人拥有经济适用住房有限产权。经济适用住房配售时，应在合同中明确界定购买人与政府的资产份额，按照资产份额办理房屋权属登记。购买人所占资产份额按配售时销售价格确定，政府所占资产份额按划拨土地和优惠政策折算资金确定。房屋、土地登记部门在办理经济适用住房权属登记时，应当注明房屋类型和划拨土地性质。
（二）购买经济适用住房５年内不得上市交易。所购房屋只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。5年内因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格回购，其房屋装修等费用不予补偿。
（三）购买经济适用住房满5年后上市转让的，优先政府按原价格回购；上市交易的，按配售时合同确定的资产份额，确定经济适用住房出售所得价款政府和售房人的分配比例，向政府缴纳分配收益后，划拨土地转为出让地性质，购房人拥有该房屋全部产权。
（四）房屋登记、租赁管理机构办理经济适用住房权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房，违规代理的，注销其机构备案和取消其机构网签资格。
第十一条 保障性住房建设和管理实行“谁投资、谁所有”原则。
（一）廉租住房和公共租赁住房的租金标准实行政府定价，由市州、县市物价部门会同住房保障部门统筹考虑当地住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并实行动态调整，每年向社会公布一次。保障对象按规定的租金标准缴纳保障面积内租金，超出保障面积以外的部分，按市场租金缴纳。
（二）廉租住房和公共租赁住房可实行统一租金标准，并轨运行管理，廉租住房保障对象同时申请廉租住房租赁补贴，按照统一的租金标准支付房租。有条件的地区，廉租住房和公共租赁住房租金标准可与普通商品住房市场租金水平接轨，政府或企业向廉租住房和公共租赁住房保障对象按保障标准发放租赁住房补贴，按市场租金标准收取房租。
（三）政府投资建设的保障性住房租金收入和配套项目的经营性收入，按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于保障性租赁住房的维护和管理。企业或其它机构投资建设的保障性住房，其租金收入和配套项目的经营性收入归投资者所有。与政府共同出资建设的保障性住房，其租金和经营性收益按产权比例分配。
（四）经济适用住房价格实行政府指导价。市州、县市物价部门会同住房保障部门核定本行政区域经济适用住房销售基准价格及浮动幅度，由同级物价部门发文下达并向社会公布。每套住房的具体销售价格由承担经济适用住房建设的开发企业或单位根据经济适用住房价格管理办法规定的原则和公式计算确定，报价格主管部门备案。
经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，管理费按2%计算，房地产开发企业建设的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。政府直接组织建设的经济适用住房和企业集资建房，只能按成本价销售和集资，不得有利润。
（五）政府投资建设的廉租住房产权出售收入、经济适用住房销售收入及购房人交纳的相关费用，按国家财政预算支出和财务制度有关规定，实行“收支两条线”管理，专项用于保障性住房建设、维护和管理。
第十二条 加强保障性住房物业管理，积极探索保障性租赁住房物业管理模式，努力提高管理水平、管理效率和服务质量。
（一）政府和投资人是保障性租赁住房的业主，承租人仅享有所租住房的使用权。保障性租赁住房由业主与承租人共同管理。对集中建设的保障性住房小区，一般通过招标投标或者协议方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业管理；也可由住房保障部门和保障性住房投资人组建或委托房屋管理机构进行管理。对规模小、较分散的保障性住房，主要实行住户自我管理、自我服务。
（二）选择物业服务企业或房屋管理机构管理的，应签订物业服务合同，物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
（三）物业服务内容主要包括下列事项：
1.物业使用、管理和维护；
2.公共绿化维护；
3.公共区域环境卫生维护；
4.公共区域秩序维护；
5.车辆停放管理；
6.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
7.物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的帐务管理；
8.物业服务档案和物业档案资料保管；
9.受业主委托的收取房屋租金、物业服务费及其他物业服务事项。
（四）保障性租赁住房业主应按照保障性租赁住房建设装饰装修要求，提供能满足保障对象基本居住需要的住房条件。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，未经住房保障主管部门和投资人许可，不得擅自对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。
（五）保障性住房承租人应当按照物业服务合同约定，按时交纳房屋租金和物业服务费。物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据价格主管部门制定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。已竣工尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；已出租的物业，物业服务费由承租人承担；长期空置的物业，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。对承租保障性租赁住房的廉租住房保障对象，对其所承担的物业服务费，当地政府可给予适当补助。违反物业服务合同约定，逾期不交纳房屋租金和物业服务费用的，业主应当协助物业服务企业督促其限期交纳。拒不交纳的，可从承租人工资等收入中抵扣，承租人交纳了住房公积金的，可以从个人住房公积金中扣缴，必要时可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
（六）建立保障性租赁住房物业专项维修资金，专项用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备及保障性租赁住房的维修改造。保障性租赁住房易损易耗设施的日常维护由承租人承担。新建保障性租赁住房在办理房屋初始登记前，由产权单位将专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。首期专项维修资金数额按该物业每平方米建筑面积的建筑安装工程造价一定比例交存，多层建筑为5%，高层建筑为8%。购买廉租住房产权的，按出资份额比例交存专项维修资金。尚未建立专项维修资金的保障性租赁住房，由财政或业主交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为该物业市场评估价的2%。专项维修资金以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账或按房屋户门号设帐。专项维修资金由住房保障部门负责监管、审批。
（七）保障性住房小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备中分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，由相关专业经营单位承担。
（八）保障性住房纳入社区管理。街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理有关工作。物业管理、城管执法、公安、计生、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在保障性住房物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。
第十三条 加强保障性住房信息化管理。全省建立统一规范的住房保障信息管理平台，按省、市州、县市三级对住房保障全面实行信息化管理，达到管理方式科学、规范、高效、透明。各县市区必须建立并逐步完善保障性住房和保障对象档案，动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。保障性住房建设项目、房源及其配租配售情况、住房保障对象的保障情况必须纳入省住房保障管理信息系统管理，相关内容每月更新一次，有关信息及时在省住房保障网上公开。
第十四条 加强保障性住房监督管理。各级政府和主管部门要切实履行职责，对保障性住房的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现问题及时纠正。
（一）加强对保障性住房分配、使用、交易中违法违纪行为的查处。对以虚假资料骗租、骗购保障性住房的，一经查实应立即纠正，并终生取消其申请住房保障资格。对出具虚假证明的，追究有关人员责任。
（二）建立住房保障诚信档案和举报平台，完善失信惩戒制度。对骗租、骗购、转租、转借保障性住房、擅自改变保障性住房用途、拒交租金和物业管理费等违反保障性住房管理规定的，建立失信黑名单，在住房保障网等媒体上予以公布，并向有关部门通告其失信记录。
（三）国家机关工作人员在保障性住房建设、分配、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规追究其责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第十五条 本暂行办法自下发之日起执行。各市州、县市区可依据本暂行办法制定具体实施细则。