汨罗市新市古镇改造建设项目房屋征收补偿安置方案

 

为了维护被征收人的合法权益，保障新市古镇改造建设项目及其配套工程的顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《岳阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法律、法规和政策的规定结合本项目实际情况，制定本方案。

一、征收范围

征收范围为本项目用地红线范围。

二、房屋征收部门及房屋征收实施单位

市人民政府指定市房屋征收安置办公室为本项目房屋征收部门，项目建设指挥部、新市镇人民政府为本项目房屋征收实施单位，承担本项目的房屋征收与补偿的具体工作。

     三、征收实施步骤

    （一）、立项；

    （二）、暂停办理工商、户籍等相关手续；

    （三）、调查登记；

    （四）、评估、测绘；

（五）、拟定、发布征收补偿方案；

 （六）、签订补偿协议并建立档案；

    （七）、腾空搬迁、支付补偿资金；

    （八）、房屋拆除；

    （九）、项目审计、资料归档；

四、补偿

1、被征收房屋价值的补偿；

被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按建筑重置成本价结合成新率依法评估确定。

2、搬迁补偿；

按被征收房屋正屋合法建筑面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足2000元/户的补足到2000元/户，此搬迁费包括被征收人搬出被征收房屋至搬入安置新房的所有搬迁费用。

3、临时安置补偿；

按被征收房屋正屋合法建筑面积给予5元/平方米·月的临时安置费补偿，不足500元/户·月的补足至500元/户·月。

选择公寓式安置房产权兑换安置的。临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

选择货币安置的，临时安置费补偿期限为6个月。

4、因征收房屋造成的停产停业损失补偿；

被征收房屋是生产、经营性用房且生产经营行为合法，因征收造成停产停业损失的，按照岳阳市有关规定，结合汨罗市的实际确定。

认定为生产、经营性用房应当同时具备如下条件：

   （1）、用于生产、经营的房屋为合法建筑物；

   （2）、办理了合法有效工商营业执照、纳税证明文件；

   （3）、房屋征收前六个月已经开始营业，且征收过程中处于实际生产、经营状态；

5、权证补偿；

被征收房屋有《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》的，按每本3000元的标准给予补偿。

被征收人获得权证补偿后，被补偿的权证无条件交房屋征收实施部门，并配合房屋征收实施部门依法办理权证注销手续。

五、安置及其补助、奖励

本项目安置方式有货币安置和公寓式安置房产权兑换安置两种供被征收人选择。

征收私有住房，被征收人可以选择货币安置或公寓式安置房产权兑换安置；征收附属房屋（杂屋）和农林牧副渔用房一律按照评估价补偿，不予安置；征收工商企业经营、生产用房原则上实行货币安置。

    （一）货币安置

货币安置是指征收私有住宅房屋时，被征收人获得货币补偿后，自行购买商品房居住的一种安置方式。

征收私有住宅房屋选择货币安置的，除按本方案规定获得被征收房屋价值的补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、因征收房屋造成的停产停业损失补偿、权证补偿外，再按如下规定给予补助和奖励：

    1、购房补助

按被征收房屋正屋合法建筑面积给予1500元/平方米的购房补助。

    2、签约搬迁奖

在房屋征收签约开始后第1-20天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予400元/平方米的奖励。

在房屋征收签约开始后第21-40天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予320元/平方米的奖励。

在房屋征收签约开始后第41-60天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予240元/平方米的奖励。

    在房屋征收签约开始后60天内未签约的，不予奖励。

（二）、公寓式安置房产权兑换安置

公寓式安置房产权兑换安置即房屋征收部门用成套的公寓式安置房与被征收人进行产权兑换，并按被征收房屋评估价和兑换的公寓式安置房价值进行差价结算的集中安置方式。

1、用于产权兑换的安置房屋

（1）、用于产权兑换的安置房屋位于新市镇三角坪公寓式安置小区。安置房屋建设用地供应方式为国有划拨土地。房屋首次上市交易参照国家经济适用住房相关政策办理。安置小区内按照城市居住小区的标准进行统一规划、设计、配套。道路、供排水、供电、排污、绿化、物业管理等配套设施由政府出资统一建设，与安置房建设同步到位。安置住房物业管理费前三年由政府承担，三年之后进入市场运作。

（2）、用于产权兑换的房屋有小高层、高层可供选择，户型有二房二厅（建筑面积约80平方米）、三房二厅（建筑面积约120平方米）、四房二厅（建筑面积约140平方米），建筑面积均含公摊面积。

（3）、用于产权兑换房屋的交房标准：按经审定的设计图纸施工，外墙、楼梯间、电梯间等公用设施见建筑设计图纸；套内为进户防盗门，安装铝合金或塑钢窗，室内地面水泥砂浆找平，墙面为平整毛坯，水、电入户。

（4）、交房期限：用于产权兑换的公寓式安置房为期房，交房期限为自被征收房屋腾空验收之日起30个月。

2、兑换面积及购买价格

（1）、被征收人选择公寓式安置房产权兑换安置时，兑换的公寓式安置住房总建筑面积分两部分组成：第一部分按被征收房屋正屋合法建筑面积1:1兑换、第二部分为房屋征收部门考虑公寓式安置住房公摊面积较私有住房大的原因给予的15%建筑面积奖励。

（2）、兑换的公寓式安置住房购买价格为廉购价（奖励部分不计价）。

（3）、当每户被征收人按被征收房屋正屋合法建筑面积1:1兑换加15%奖励面积合计未满建筑面积80平方米时，被征收人可以按廉购价购买建筑面积80平方米公寓式安置住房一套。

（4）、被征收人与征收部门计算时，安置住房购买价格先按均价计算。被征收人选房后，不同楼层差价和实际建筑面积差价据实计算，多退少补。

（5）、安置房购买价格详见本方案附表一《汨罗市安置住房购买价目表》。

（6）、被征收人确因家庭人口较多，需要超过1：1.15的兑换标准购买安置住房的，购买价格为成本价，购买面积上限为60平方米。

（7）、被征收人确因家庭人口较多，需要超过80平方米/户保底的标准购买购买安置住房的，购买价格为成本价，购买面积上限为60平方米。

（8）、被征收人因家庭人口较少，购买安置房面积没有到达1：1.15的，低于1:1.15标准部分，由房屋征收部门按650元/平方米回购。

（9）、被征收人按1:1.15兑换公寓式安置住房时，兑换的公寓式安置住房的建筑面积按实际常住人口不得超过人均80平方米。

3、被征收房屋腾空验收时间与用于产权兑换房屋的选号顺序挂钩。

4、购房补助

选择公寓式安置房产权兑换安置的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予500元/平方米的购房补助。

    5、签约搬迁奖

在房屋征收签约开始后第1-20天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予400元/平方米的奖励。

在房屋征收签约开始后第21-40天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予320元/平方米的奖励。

在房屋征收签约开始后第41-60天签约并搬迁的，按被征收房屋正屋合法建筑面积给予240元/平方米的奖励。

    在房屋征收签约开始后60天内未签约的，不予奖励。

六、车位安置

    1、被征收人选择公寓式安置房产权兑换的，入住安置区后，考虑被征收人家用车辆停放方便，可以选择免费露天停车位自由停放车辆，也可以购买收费的地下停车位。

2、每户被征收户可以以优惠价每个人民币肆万元购买一个地下停车位。

3、被征收人购买的地下停车位和车库只有使用权，没有产权。

    七、奖励面积指标回购

被征收人选择公寓式安置房产权兑换安置时，自愿放弃征收部门按建筑类型给予的奖励面积，放弃的奖励面积指标由房屋征收部门按廉购价均价予以回购。

八、违法建（构）筑物、临时建（构）筑物及农林牧渔生产建（构）筑物等处理

（一）违法建（构）筑物

凡没有合法有效产权证明的建（构）筑物，一律报经国土、规划、建设、房产、控建拆违等行政主管部门审查，审查为违法建（构）筑物的及其附属设施，一律不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。

（二）临时建（构）筑物

（1）拆除超过批准期限的临时建（构）筑物及其附属设施一律不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。

（2）拆除由国土、规划、建设等行政主管部门在审批中已注明实施城市规划时须无偿拆除的建（构）筑物及其附属设施，不予补偿和安置，并必须在征地公告规定的期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。

（3）拆除未超过批准期限的临时建（构）筑物及其附属设施，可以根据使用年限给予适当补偿，不予安置。

（三）农林牧渔生产建（构）筑物

（1）拆除农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施，适当予以补偿，不予安置。

（2）拆除农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施的装饰装修不予补偿和安置；

（3）拆除已废弃的农林牧渔生产建（构）筑物及其附属设施不予补偿和安置。

（四）抢建抢装饰装修和改变用途的建（构）筑物

（1）征收范围公布后新建、改建、扩建的建（构）筑物及其附属设施视同违法建（构）筑物处理，不予补偿和安置，并必须在征收公告规定的搬迁期限内自行拆除或由市人民政府依法组织行政强制拆除。

（2）征收范围公布后改变用途的建（构）筑物按原用途补偿安置。

九、保障与监督

1、在征收房屋过程中，如有威胁、侮辱、殴打房屋征收实施单位工作人员或以其他行为阻碍工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

2、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，由征收部门提请发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构及房地产评估师并处罚款；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。

4、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

十、其他事项

1、对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

2、凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置，被征收和其他任何人都不得擅自处置。

3、征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。

4、被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补偿款。

5、选择产权兑换的，由征收实施部门统一办理房屋初始登记分户证件，办证费用由房屋征收部门承担。产权人必须为被征收户安置人口。

6、用于产权兑换的房屋建筑面积均含公摊面积。

7、征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读，教育主管部门应办理学生学籍转接手续，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。

    8、60周岁以上老年人或行动不便、需要借助残疾辅助器具行走的盲、肢体残疾以及其他不宜在高楼层生活的的伤残人员优先选择安置房房屋楼层。

9、本方案产权兑换中的各项补偿、补助和奖励抵扣购房款。

10、房屋征收部门与被征收人在签约期限内未达成补偿安置协议的，汨罗市人民政府将依法申请人民法院强制拆除。

11、本方案由汨罗房屋征收安置办公室负责解释。

 

 

 

                              汨罗市房屋征收安置办公室                              

                               二0一五年十月十日

附表一

汨罗市公寓式安置住房购买价目表